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最近,楼校长发现身边好些朋友的投资风向明显变了。
家中两个孩子都分别在上初中小学的肖女士,手上有了一套商品房,也有一笔现金想投资,因为之前有在华强北租铺的经验,所以就拿手上这笔现金盘下了两个铺子,一个做出租用来做钱大妈,一个做餐饮。
“如今的市场政策都是利好商业的,好好经营肯定能挣钱。”对于手上商铺的经营未来,肖女士很有信心。
老周则是一个私企老板,手上已经没有了购房名额,就在楼下买了一套商铺投资,一是作为送给老婆的生日礼物,二是认为商铺收益比股票、基金更加稳定。
小莫是个才25岁的年轻人,家里通过拆迁得到了一笔资金,果断投资了一套商铺,准备出租作为奶茶店或者文具店。
还有年近半百的老陈,40岁从大厂退休后就在小区楼下开了一家餐厅店,一直红红火火,最近都在考虑去开分店了。
“打工是不可能一辈子打工的,盘个铺子做老板,只要你投资眼光够老道辣,商铺依旧是那只会下金蛋的天鹅。”这是老陈常挂在嘴边的几句话。
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政策收紧
社区商铺是新风口上的新趋势
在决定投资商铺前,老周其实颇为无奈。手上有资金,却没有购房名额,股市动荡,天天的心情宛如过山车。
前不久,深圳又出台了重磅政策,禁炒回迁房,禁信贷资金买卖小产权房,投资的路一条条被堵死,老周必须改变投资思路,寻求新的风口。
而社区商铺因为不限购、投入不大、回报相对稳定,成为越来越多像老周这样的深圳人青睐的投资对象。
事实上,商铺的价值一直被低估了,比深圳早发展起来的香港,不少明星大咖都热衷投资商铺。如星爷,从1990年起就成了买铺一族,号称明星中的“铺中之圣”; 梁影帝曾以7950万元沽出中环威灵顿街73号铺,持货4年净赚5070万元。
毕竟比起看不见摸不着的投资,商铺作为实实在在的固定资产,自主经营或租售皆可,所以,商铺即便是在不利的市场环境下,也能保持稳健收入。
社区商铺逆势增长
解决最后100米痛点
电商冲击下,购物中心节节败退,社区商业却红红火火。
今年6月底,蜜雪冰城靠一句“你爱我,我爱你,蜜雪冰城甜蜜蜜”就撬动亿万流量,直接成了新晋顶流。
深圳人最熟悉的钱大妈和百果园,从一个小店铺开始,目前在.开了上千家门店,估值都超过百亿元。
社区门口的连锁水果店
再比如,.便利店的数量也是逐年增长,2020年.便利店门店数量超过12万家,同比增长9%,完全无惧电商的冲击。其中“美宜佳” 截至2020年12月,门店数量已经超过22000家,从广东拓展至.18个省市150多座城市,成为国内门店数量最多的社区便利店品牌。(数据:壹点网)
美宜佳门店 图片:美宜佳官网
这些社区商铺的成功,正是因为抓住了 离家最后100米的购物需求痛点。
新鲜的水果、蔬菜,离家最近的购物地点,即买即得的便利,这些都是互联网所无法触及的角落。
打工人们下班回家买份鸭脖、奶茶追追剧;大爷大妈们临近饭点看看蔬菜鱼肉,决定今晚吃什么;家人有个感冒鼻塞,下楼就能在药店买到感冒灵。
家的最后100米,平日生活的点滴需求还是由社区店铺作为载体予以解决,这就是社区商铺无可替代的优势。
特别是去年疫情来袭时,快递停运、外卖不能进小区,不少小区居民的食品、药品、必需品等生活物资补给全都依赖底商进行配送,社区商铺成了保障整个社区居民生活正常运转的重要供给站。
简而言之,无论是日常生活还是特殊时期, 社区商铺都有着坚实的内在支撑,其潜力很有想象空间。
再加上在众多不动产中,不限购不限售的优势让商铺的流转更为灵活,因此社区商铺在当前抵御通胀的资产配置中显得尤为特殊。
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社区商铺投资的黄金法则
社区商铺虽然是“潜力股”,但 相比住宅,商铺的价值预判更加复杂,买对了,一铺养三代,买错了,一铺坑三代。楼校长曾听朋友讲过一个真实的一铺养三代的故事,他朋友在一家国企拿着非常低的固定工资,但消费档次并不低,且在华侨城有房。问钱从何来,说是父辈早年间买了个小商铺,因为人流量大,收入很可观,那个小商铺是家里全部的经济。
所以选购社区商铺的第一要点就是优选人流量高的大社区!
同样都是社区商铺,社区的大小就是商铺运营的底气。相比小社区的人气不足,大社区可谓是自带流量。人多就意味着消费力强,消费频次也相对更高。
第二个黄金法则是近地铁。
地铁的优势,想必很多人在购房时已有概念,而在社区商铺中,由于地铁的聚集效应,.近地铁的商铺也是不二法门。
以美国为例,纽约的地铁营运线路总长居.首位,日客运量约2000万人次,而地铁口商铺年营业总收入更是超115亿美元。
而在国内,日客运量最高达280万人次的香港,地铁商铺带来的经济收入超过96亿港币。
可以说,地铁口,就是商铺某种意义上的“财富密码”。
地铁口排队买早餐的上班族
有大型社区来背书,又是人流量爆发集中地,同时还有成熟的品牌商来运营,这样的社区商铺用来投资,想不受欢迎都难。
楼校长了解到, 近期万科在龙华的一个商铺项目销售成绩十分亮眼,直接拿下了龙华上半年销冠(数据: CRIC数据库系统) ,深受市场认可,有客户直接一次性付款下单。
数据:CRIC数据库系统
如今市场处于楼市调控期,大多数人在持币观望,万科打造的商铺竟然还能脱颖而出,得到市场的青睐,真的令人惊艳。
而且项目位于龙华非热点片区观澜,成交客户还以万科老业主和观澜区域尤其是片区客户为主,更加说明了他们对产品价值的认可。
万科启城家园商铺效果图
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约52万㎡综合体大社区金铺
核心地段地铁大盘
该项目为万科启城家园,是长湖头城市更新单元的首期项目。长湖头城市更新单元拟建为总建面约52万㎡的大型综合住区项目,涵盖住宅、公寓、办公、缤纷商业等多种业态。 出手阔绰的投资客们用真金白银为万科启城家园打投,正是因为它符合优质商铺的几大条件。
万科启城家园商业效果图
万科金字招牌
获得更大的附加价值
作为龙头房企,万科早就嗅到了社区商业的商机,不同区域都落地了自己的社区商业产品。靠着万科的品牌效应,能获得更大的附加价值。
以龙岗中心城为例,万科天誉的平均租金已经到每月236元/㎡。
数据:房天下
而整个龙岗中心城的商业平均水平不到190元/㎡,一路之隔的某大型住宅底商月租金也仅在210元/㎡左右。
以48㎡的商铺为例,每平租金可达273元/月, 万科所运营的底商每月较片区平均水平高出9100元左右,全年则是近10万的差额。
超大社区
背靠约52万㎡大社区
大社区通常都会形成聚集效应。万科启城家园仅一期就有约2110户,整个社区又以刚需为主,且大部分业主都是首套房。自住型客户较多,因此楼校长预估交楼后的入住率将会比较高。
万科启城家园规划示意图
入住率较高就意味着人更多,人多消费需求也多,社区的商业也就越兴旺,这也是万科启城家园的客源底气所在。
背靠如此大的社区,自身未来预估约有8000+的居民,再加上周边华盛小区及金洪观荟等约7056位居民(数据:安居客,约1746户,每户按4人算),万科启城家园的社区商铺仅存量客源就十分充足,共预计约有1.5万人。
长湖地铁口
4号线拉动超强客流
众所周知,红山商圈的发展就离不开地铁的带动作用,因填补了片区的交通空白,2011年时红山的商铺价格仅在3万+,但在4号线地铁开通后如今价格已到13万+,10年间增值率达到了860%。
数据:房天下
红山不仅商铺价格飙升,其自身的商圈价值也是在这一时期成型。而观澜同样属于地铁首开片区,4号线北延线的7个站点均在观澜,这将赋予片区超强的商业价值。
如今4号线延长线已于2020年10月28日正式开通,中期日均客流量约89万人次,远期预计将达到日均近100万人次。(数据:深圳地铁4号线北延线百度百科)
万科启城家园效果图
万科启城家园临近4号线长湖地铁口,可不换乘直达深圳北,坐享4号线的地铁红利,其社区商铺位置优越,可以轻松收获地铁所吸纳的约10万增量客流。(数据:深圳地铁4号线北延线百度百科)
此外,未来还有18号线(规划中)地铁在长湖站交汇,双地铁的便利将进一步提高万科启城家园的商铺优势。
9年制学校门口
稳定的超2000名生源
与地铁相同的还有近学校的商铺, 学校作为另一大人流密集的场所,附近的商铺也同样享受客流利好。
首先,学校的客源非常稳定,全校师生及其背后的家长就是常年稳定的客源,比如18班的9年制学校,每班按50人算,一个学校预计约有900名学生。
其次,这类人群的消费习惯及消费偏好非常明确,学生经常去文具店、小吃店、精品超市等,均符合高频、低额的社区商铺消费逻辑。
学校文具店示意图
万科启城家园附近还有一所9年制公立学校——龙华第三外国语学校(在建中)。
这也是龙华区政府重点打造的外国语品牌学校,龙华第三外国语学校规划为45班制,落成后预计约2250名学生,160余名教职工。
龙华第三外国语学校效果图
目前校方计划将于今年9月1日正式启用临近万科启城家园的新校区。 (信息:深圳新闻网)这对于万科启城家园的社区商铺无疑又是一大利好。
龙华第三外国语学校作为观澜片区少有的优质学校,覆盖了观澜的核心区域,稳定的生源也是社区商铺的一大增量客源。
超2000学生的强大消费力,也令万科启城家园的社区商铺如虎添翼。
万科启城家园商业效果图
最后,再为大家划个重点,万科启城家园目前仅有40席左右一手现铺正在热卖,近期为感谢新老客户和选择,还推出了一批特惠商铺,感兴趣的朋友不要错过了。
:以上仅代表个人观点,入市需谨慎。
另外,楼校长宣布一个重磅彩蛋, 8月28日下午2点20年经验买铺专家【谢晗苑老师】,将在万科光启城家园生活馆,为大家带来【大师教你搞副业】的专题讲座。
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